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ABC der Immobilien

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Fragen rund um Kapitanlagen in Immobilien

Warum in Immobilien anlegen?

Gerade in der heutigen Zeit, in der viele Anleger/in von Anlagemöglichkeiten, wie Aktien, Fonds und ähnlichem enttäuscht wurden, wird wieder einmal deutlich das es kaum eine wertbeständigere Anlage gibt als die Immobilie. In den TOP-Lagen der westdeutschen Ballungsgebiete ist die Vermietbarkeit und die Möglichkeit der Wertsteigerung einer Wohnung als Immobilienkapitalanlage immer gewährleistet und unterliegt keiner Konjunkturschwäche oder ähnlichem. Dies ist nur ein kleiner Ausschnitt, warum man sich durchaus mal mit der Alternative Immobilienkapitalanlage beschäftigen sollte. Natürlich kommen neben der Rendite auch noch weitere Aspekte zusammen, wie z.B. die Steuervorteile, welche in dem nächsten Informationsblock näher beschrieben werden.

Steuervorteile

Neben der Wertstabilität und den Ertragschancen durch Mieteinnahmen sind Immobilien auch aus steuerlichen Aspekten interessant. Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Werbungskosten mit den entsprechenden
Mieteinnahmen verrechnet werden. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, so entstehen "Verluste aus Vermietung und Verpachtung", die steuerlich geltend gemacht werden können.
Zu den Werbungskosten zählen z.B.: die Finanzierungskosten (Kreditzinsen, Nebenkosten und
Geldbeschaffungskosten), die Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung =AfA), der Erhaltungsaufwand, die sonstigen Werbungskosten.

ABC der Immobilien

Abschreibungen (AfA)

Wertminderung von Wirtschaftsgütern (auch Gebäude), die steuermindernd als Absetzungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Die Höhe ist abhängig von der Nutzungsdauer und den jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungssätzen.
Abschreibungen können nur auf Gebäude und Gebäudeteile (abnutzbare Wirtschaftsgüter), nicht auf Grund und Boden vorgenommen werden. Bemessungsgrundlage für die AfA sind grundsätzlich die Anschaffungs- (Erwerb) oder Herstellungskosten (Errichtung) einer Immobilie.

Amortisation

Sich aufgrund eines Tilgungsplans über einen bestimmten Zeitraum erstreckende Tilgung durch Rückzahlung von Teilbeträgen eines Darlehens neben der Zinszahlung.

Anderkonto

Treuhandkonto eines Notars für die Verwahrung von Fremdgeldern (z. B. des Käufers), wobei der Käufer von Haus- oder Wohnungseigentum eine möglichst große Sicherheit hat. Der Notar sorgt dafür, dass die Belastungen, die auf dem Kaufobjekt liegen, durch die hinterlegten Gelder abgelöst werden. Er überweist den Überschussbetrag dann direkt an den Verkäufer. Die Abwicklung über das Notaranderkonto ist mit Kosten verbunden, garantiert jedoch schnelle, problemlose und sichere Abwicklung.

Anlieger

Eigentümer der an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücke und die zur Nutzung dieser Grundstücke Berechtigten.

Annuität

Jährliche Gesamtleistung auf eine Kapitalschuld, die sich aus Zins- und Tilgungsbeträgen zusammensetzt.

Anschaffungskosten

Alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten, wie z. B. Notargebühren, Grundbuchgebühren für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb.

Anschlussgebühren

Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser, Kanal, Fernheizung, Telefon usw. müssen beantragt werden. Sie sind gebührenpflichtig.

Anschlusspflicht

Nach dem Energiewirtschaftsgesetz sind Energieversorgungsunternehmen (Elektrizitäts- und Gasversorgungswerke), die ein bestimmtes Gebiet versorgen, verpflichtet, jedermann in diesem Versorgungsgebiet nach veröffentlichten allgemeinen Bedingungen und allgemeinen Tarifpreisen an ihr Versorgungsnetz anzuschließen und zu beliefern.

Anschlusszwang

Gemeinden haben das Recht, durch Satzung den Anschluss aller in ihrem Gebiet gelegenen Grundstücke an die Kanalisation, Müllabfuhr, Wasserleitung u.ä..
Die Eigentümer der Grundstücke sind verpflichtet, durch entsprechende Vorkehrungen auf dem eigenen Grundstück einen von der Gemeinde vorgesehenen Anschluss zu ermöglichen.

Auflassung

Einigung über die Eigentumsübertragung an einer Immobilie zwischen Veräußerer und Erwerber bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Stellvertretung ist zulässig) vor einem Notar. Sie ist rechtlich zu trennen von dem schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag, wird mit diesem allerdings in der Regel in einer Urkunde verbunden.

Auflassungsvormerkung

Dient der Sicherung des Anspruches des Käufers einer Immobilie auf Eigentumsübertragung. Sie wird regelmäßig in Kaufverträgen zugunsten des Käufers vereinbart. Die Auflassungsvormerkung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen und macht jede Verfügung des Verkäufers (auch bei Zwangsvollstreckung und Konkurs) insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Die Auszahlung des Kaufpreises sollte zur Sicherung des Käufers immer von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängig gemacht werden.

Auszahlungsvoraussetzungen

Die Finanzierungsinstitute zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Darunter fallen beispielsweise:
Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch
Baugenehmigung, Grenzattest/Grenzbescheinigung, Bautenstandsbericht vom Architekten
usw.

Aval (Bürgschaft)

Ein Vertrag, durch den sich der Bürge dem Gläubiger eines Dritten gegenüber verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Die Bürgschaft muss schriftlich erteilt werden. Zweck der Bürgschaft ist die Sicherung eines Gläubigers bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners.

Bauabnahme

Sie ist durch die Baubehörden nach teilweiser (Rohbauabnahme) oder endgültiger (Schlussabnahme) Fertigstellung einer genehmigungspflichtigen Baumaßnahme durchzuführen.

Bauantrag

Antrag an die zuständige Baubehörde, mit dem die gesetzlich vorgeschriebene Baugenehmigung für ein Bauvorhaben beantragt wird.

Baubeschreibung

Beschreibung , insbesondere die konstruktive Beschaffenheit eines Bauwerkes mit den zu verwendenden Materialien und der geplanten Ausstattung. Beim Kauf eines noch zu erstellenden Hauses ist die Baubeschreibung Bestandteil des Kaufvertrages und daher notariell zu beurkunden.

Bauerwartungsland

Grundstücke, für die kein Bebauungsplan aufgestellt ist, mit deren Festsetzung als Bauland aber gerechnet werden kann.

Baugenehmigung

Die Erteilung erfolgt nach einer Prüfung des Bauantrages durch Aushändigung eines Bauscheines. Das Bauvorhaben muss dafür mit dem geltenden Baurecht in Übereinstimmung stehen. Die Baugenehmigung kann mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden. Erteilte Baugenehmigungen können von Dritten, deren Rechte beeinträchtigt werden, angefochten werden. Ohne Baugenehmigung errichtete Bauvorhaben können eingestellt oder sogar beseitigt werden.

Baumassenzahl - BMZ

Die BMZ gibt an, wie viel m⊃3; (Kubikmeter) Baumasse je m⊃2; (Quadratmeter) Grundstücksfläche zulässig sind.

Baumängel

Mängel am Bauvorhaben, verursacht durch fehlerhafte Entwürfe, Ausführung oder nicht einwandfreies Material. Bei der Abnahme durch den Bauherrn sollte bei erkennbaren Mängeln ein schriftlicher Vorbehalt niedergelegt werden, damit Bauschäden und die dadurch entstehenden Beseitigungskosten gegenüber dem Verursacher geltend gemacht werden können. Bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme durch den Bauherrn bis zur Beseitigung verweigert werden.

Bebauungsplan

Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die bauliche Ordnung und wird aus einem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Er muss über einen gewissen Zeitraum öffentlich ausgelegt werden.

Bereitstellungszinsen

Sie fallen an, wenn Geldmittel von einem Kreditinstitut zur Verfügung gestellt, vom Kreditnehmer aber nicht sofort in Anspruch genommen werden. Diese Zinsen werden von einigen Instituten frühestens ab Darlehenszusage für den Teil des Darlehens gefordert, der noch nicht abgerufen wurde. Sie fallen dann an, wenn sich der Bau oder Kauf verzögert, bzw. ein Institut das Darlehen zwar bereitstellt, aber nur entsprechend dem Baufortschritt auszahlt. Die Regelungen sind bei den einzelnen Darlehensgebern unterschiedlich, also verhandelbar.

Beurkundung

Es ist gesetzliche Vorschrift, dass Immobilienkaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Die Nichtigkeit kann schon dann gegeben sein, wenn nicht alles, was vereinbart war beurkundet wird oder unrichtig beurkundet wird. Der Vertrag ist dann rück abzuwickeln.

Bungalow

Bungalow, eingeschossiges Wohnhaus mit Flachdach.

Bürgschaft

siehe Aval

Courtage (Maklerprovision)

Sie beträgt in der Regel bei einem Immobilienerwerb (Häuser, Wohnungen und Grundstücke) vier bis sechs Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern zahlen Käufer und Verkäufer jeweils drei Prozent. Bei Vermietungen werden in der Regel zwei Monatsmieten als Courtage angesetzt.

Darlehen

Das Darlehen ist das wichtigste Kreditgeschäft und wird durch Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer begründet. Darlehen werden in aller Regel verzinslich gewährt. Der Darlehensgeber sichert das Darlehen durch Sicherungsmittel wie Hypothek, Grundschuld oder Bürgschaft ab.

Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten sind Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer zugunsten des Rechtsinhabers zu einer Duldung (z. B. Duldung der Benutzung) oder zu einer Unterlassung (beispielsweise von tatsächlichen Handlungen) verpflichten. Dienstbarkeiten sind nach den für Grundstücke geltenden Regeln zu bestellen, zu übertragen und aufzuheben. Sie werden in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.

Disagio (Damnum)

Mit Disagio wird der Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert und dem niedrigeren Auszahlungswert eines Darlehens bezeichnet.

Doppelhaus

Das Doppelhaus ist eine Alternative zwischen einem Reihenhaus und einem freistehenden Haus. Es hat eine größere Grundstücksfläche als ein Reihenhaus, jedoch eine kleinere als freistehende Einfamilienhäuser.

Drainage

Entwässerung von Bodenschichten durch ein meist in 80 bis 180 cm Tiefe verlegtes System von Dräns (Tonrohre von 4 bis 20 cm Durchmesser, gelochte Betonrohre, geschlitzte Kunststoff-Dränrohre, Faschinen u. a.).

Effektiver Jahreszins

Gesamtbelastung für ein Darlehen (Kredit) pro Jahr in einem Prozentsatz des Darlehens. In die Berechnung sind der Zins sowie bestimmte Darlehensnebenkosten einzubeziehen. Wenn bei Darlehen Änderungen des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren vorbehalten sind, wird die Bezeichnung "anfänglicher effektiver Jahreszins" verwendet.

Eigenkapital

In Verbindung mit der Immobilienfinanzierung gilt als Eigenkapital: Barmittel, Bankguthaben, Bausparguthaben, Arbeitgeberdarlehen, verpfändbare Wertpapiere, unbelasteter Immobilienbesitz. Auch Eigenleistung kann als Eigenkapital eingesetzt werden. In der Regel verlangen Banken bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie 20 % Eigenkapital. Bei hohem Einkommen und gesicherter Existenz (gute Bonität) kann die Immobilie auch mit geringerem Eigenkapitaleinsatz finanziert werden.

Eigentümergemeinschaft

Gesamtheit der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Rechtlich eine nicht rechts- und parteifähige Bruchteilsgemeinschaft.

Eigentümerversammlung

Beschlüsse, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Teilungserklärung von den Eigentümern zu treffen sind, werden von der Eigentümerversammlung gefasst. Sie hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden und ist durch den Verwalter schriftlich einzuberufen, der auch den Vorsitz führt. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme unabhängig von der Größe seiner Wohnung oder der Zahl seiner Wohnungen. Durch Teilungserklärung können allerdings auch andere Regelungen getroffen werden (z. B. nach Miteigentumsanteilen oder Zahl der Wohnungen). Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Grundsätzlich genügt für Beschlüsse die einfache Mehrheit der Stimmen.
Die Versammlung ist nicht öffentlich. Wohnungseigentümer können sich vertreten lassen, sofern diese Recht nicht durch die Teilungserklärung ausgeschlossen sind. Über die Versammlung sind Protokolle anzufertigen.

Eigentumswohnung

Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gesamten Eigentum. Folgende Begriffe sind hier wichtig:
Gemeinschaftseigentum: Hier handelt es sich um das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder eines Dritten stehen (z. B. Aufzug, Treppenhaus, Aussenbleuchtung)
Wohnungseigentum: Rechtliche Bezeichnung für die Eigentumswohnung. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum.
Teileigentum: Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (z. B. Läden, Praxisräume, Garagen).


Erbengemeinschaft

Bei der Erbengemeinschaft steht mehreren Personen ein Vermögen, (auch in Form einer Immobilie), gemeinschaftlich zu.

Ertragswert

Der Wert, den ein Grundstück unter Berücksichtigung seines dauernd erzielbaren Mietwertes besitzt. Er errechnet sich aus der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter Anwendung eines Vervielfältigungsfaktors. Er hat insbesondere Bedeutung bei der Beleihung eines Grundstückes.

Fertighaus

Ein Haus, dessen einzelne Teile ganz oder überwiegend in einer Fabrik industriell vorgefertigt werden. Das Fertighaus wird dann an Ort und Stelle innerhalb von kürzester Zeit zusammengesetzt.

Festpreis

Er wird beim Verkauf von Neubauobjekten von Bauträgern gewährt. Dies ist nur möglich, da schon im Vorfeld in Aussicht stehende Preis- und Lohnerhöhungen einkalkuliert werden. Es ist darauf zu achten, dass im Vertrag keine Gleitklauseln enthalten sind, damit z. b. Lohnerhöhungen oder ein Ansteigen der Materialkosten, die während der Bauzeit eintreten, nicht auf den Käufer abgewälzt werden können.

Festschreibung

Der Zinssatz kann bei diesen Realkrediten für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart werden. Je länger der Festschreibungszeitraum, desto höher ist in der Regel der Zinssatz. Je nach Kapitalmarktsituation ist die Festschreibung frei wählbar. Dabei wird in einer Niedrigzinsphase eine möglichst lange, in der Hochzinsphase eine möglichst kurze Laufzeit gewählt.

Festzins

Ein fester Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit des Darlehens.

Flurstück

Zusammenhängende abgegrenzte Bodenfläche, die im Liegenschaftskataster unter einer Flurstücknummer geführt wird. Die Flurstücke werden nach Gemarkungen mit Nummern bezeichnet und bilden die Grundlage für den Nachweis von Grundstücken im Grundbuch.

Gaube (auch Gaupe)

Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter Dachfenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume ermöglicht. Es wird ein Gewinn an zusätzlicher Wohn- bzw. Nutzfläche erreicht.

Gemeinschaftseigentum

siehe Eigentumswohnung

Gemeinschaftsordnung

Die "Verfassung" der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie behandelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und zum Verwalter. Sie kann Bestandteil der Teilungserklärung, aber auch eine besondere Urkunde sein.

Grundbuchauszug

Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Sie ist wichtig für den Kaufinteressenten um feststellen zu können, ob die Angaben des Immobilienverkäufers stimmen und ob der Kaufpreis ausreicht, um die Belastungen auf dem Grundstück abzulösen.

Grundpfandrechte

Rechte, die zur Sicherung von Forderungen auf Grundstücken lasten wie z. B. Hypothek, Grundschuld.

Grundriss

Zeichnungen der einzelnen Räume innerhalb eines Gebäudes mit genauen Maßen, die den Wert einer Wohnung oder eines Hauses erkennen lassen. Maßstab in der Regel 1:100.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Besitzsteuer und wird von den Gemeinden erhoben. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der sogenannte Einheitswert. Je nach dem Hebesatz kann die Grundsteuer in den Gemeinden unterschiedlich hoch sein.

Hausverwalter

Er übt die mit dem Hausbesitz zusammenhängende Tätigkeiten aus. Besondere Bedeutung kommt ihm im Rahmen des WEG (Eigentumswohnung) zu. Hier ist die Bestellung eines Verwalters vorgeschrieben. Seine wichtigsten Aufgaben sind: Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder, Aufstellung eines Wirtschaftsplanes, Vorlage der Jahresrechnung.

Hochparterre

Ein Zwischengeschoss zwischen dem Erdgeschoss und dem 1. Stock.

Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück, einer Immobilie. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktische jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.

Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Vorsorge für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel empfiehlt sich für jeden Eigentümer. Beim Wohnungseigentum gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung.
Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich an der Bildung der Rücklage zu beteiligen. Über die Höhe (Euro je qm je Jahr) entscheidet die Wohnungseigentümerversammlung.

Immobilienfonds

Vermögen, das gegen Ausgabe von Anteilscheinen zum Zweck der gemeinschaftlichen Kapitalanlage verwaltet wird. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Bei offenen Fonds ist die Höhe des Fondskapitals nicht von vornherein begrenzt; bei geschlossenen Fonds ist die Höhe des Fondskapitals von vornherein begrenzt.

Kataster

Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken, das bei den Katasterämtern (Vermessungsämtern) geführt wird. Die Angaben über die Grundstücke genießen öffentlichen Glauben.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über Grundstücke muss notariell beurkundet sein. Er verpflichtet den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, den Verkäufer zur Übertragung des Eigentums.

Kubikmeterpreis

Kosten je Quadratmeter umbauten Raumes. Der Kubikmeterpreis ist wichtig für die Ermittlung der reinen Baukosten. Die Höhe des Kubikmeterpreises wird hauptsächlich durch die Ausstattung bestimmt.

Lageplan

Wird beim Katasteramt geführt. Der Lageplan ist die zeichnerische Darstellung auf einem katasteramtlichen Grundstücksplan.

Liegenschaftszins

Zinssatz, mit dem sich eine Immobilie jährlich verzinst. Er verändert sich mit dem Markt und berücksichtigt dabei die regionalen Unterschiede, wie auch die verschiedenen Immobilienarten.

Löschungsbewilligung

Die öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er der Löschung seines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts zustimmt.

Löschungsvormerkung

Eintragung im Grundbuch, mit dem ein Berechtigter seinen Anspruch gegen den Eigentümer eines Grundstücks auf Löschung seiner Eigentümergrundschuld oder Hypothek absichern kann. Damit erreicht er z. B., dass ein ihm zustehendes Grundpfandrecht im Rang vorrückt.

Makler

Er weist die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen nach oder vermittelt Verträge gegen Entgelt (z. B. Grundstückskaufverträge). Unterliegt besonderen Verpflichtungen zum Schutz der Immobilienkäufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält zusätzliche Vorschriften zum Schutz der Wohnungssuchenden.


Maisonette

Maisonette [; lat.-frz.], zweistöckige Wohnung mit eigener Treppe in der Wohnung.

Miete

Das Entgelt (Mietzins), das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung einer Wohnung oder einzelner Räume zahlt.

Mieterschutz

Gesetzliche Vorschriften zum Schutz der Mieter, insbesondere in Form von Beschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters und bei beabsichtigten Erhöhungen der Miete.
Der deutsche Mieterbund e. V. ist eine Interessenvertretung für Mieter. Er steht Mietern in sämtlichen Mietfragen rechtsberatend zur Seite.

Mietkaution

Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für eine eventuelle Mietschuld oder für beim Auszug nicht ausgeführte, aber vertraglich übernommene Schönheitsreparaturen (in der Regel zwei bis drei Monatsmieten oder Bankbürgschaft). Der Vermieter hat die Kaution verzinslich anzulegen und sie bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er keine Ansprüche gegen den Mieter hat, samt der erwirtschafteten Zinsen zurückzuzahlen.

Mietspiegel

Werden in den Städten und Gemeinden aufgestellt, beinhalten eine Bestandsaufnahme der örtlichen Mietsituation und enthalten festgestellte Durchschnittsmieten nach bestimmten Lagen und Gebäudearten sowie deren Ausstattung. Er soll den Mietvertragspartnern Entscheidungshilfen geben.

Mietvertrag

Der Inhalt eines Mietvertrages kann im Rahmen der zwingend vorgeschriebenen Bestimmungen frei vereinbart werden. Er bedarf grundsätzlich der Schriftform. Er wird durch Veräußerung des Mietobjektes nicht beeinträchtigt. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Veräußerers (Vermieter) ein.

Nießbrauch

Das persönliche, nicht vererbbare dingliche Recht an einem fremden Gegenstand, die Nutzungen aus ihm zu ziehen (Nutznießung). Nießbrauch kann bestellt werden an beweglichen. Sachen, an Grundstücken und an Rechten. Der Nießbraucher hat kein Verfügungsrecht über den Gegenstand, er darf ihn und seine Nutzungsart nicht ändern.

Notar

Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes und deshalb keine Interessenvertreter, sondern unparteiische Betreuer der Vertragsparteien. Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Der Notar hat Prüfungs- und Belehrungspflichten, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des Geschäfts. Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, deren Höhe abhängig von Art und Ausmaß der Tätigkeit und dem Wert des Geschäfts nach der Kostenordnung bestimmt wird.

Notaranderkonto

siehe Anderkonto

Notweg

Weg über ein fremdes Grundstück zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks. Der Notweg muss vom Eigentümer des fremden Grundstücks gesetzlich geduldet werden. Er ist dafür durch eine Geldrente zu entschädigen.

Objektbeschränkung

Jeder Steuerpflichtige kann die Förderung selbstgenutzten Wohnraums, ob neu, gebraucht oder im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme, einmal im Leben erhalten. Bei Ehegatten können also zwei Objekte gefördert werden.

Pachtvertrag

Vertrag zur Überlassung einer Sache oder eines Rechts zum Gebrauch gegen Entgelt.

Parzellierung

Teilung eines Grundstücks durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und dieser Teil als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Parzellierungen bedürfen häufig der behördlichen Genehmigung. Umfaßt die Erklärung auch eine Verpflichtung zum Verkauf des abgeschriebenen Grundstücks, so ist sie notariell zu beurkunden.

Penthouse

Luxusappartement, das über das komplette oberste Geschoß eines mehrstöckingen Gebäudes errichtet ist, mit Dachterrasse oder auch als Maisonette-Wohnung.

Provision

siehe Courtage

Rangverhältnis

Regelt die Reihenfolge, in der mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte verwirklicht und bei der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung berücksichtigt werden. Wer zuerst eingetragen ist, hat das vorrangige Recht.

Räumungsklage

Die auf Räumung eines Grundstücks oder einer Wohnung gerichtete Klage nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Bei Erfolg einer solchen Klage kann durch das Gericht eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr auf Antrag oder von Amts wegen bewilligt werden. Neben diesem Vollstreckungsschutz durch Gewährung von Räumungsfristen kann eine weitere Verzögerung der Räumung über die allgemeinen Vollstreckungsschutzvorschriften erreicht werden.

Reallast

Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Regelsparbeitrag

Der von den Bausparkassen vorgegebene Sparbeitrag, der vom Bausparer monatlich angespart werden soll. Je nach Tarif beträgt er drei bis 10 Promille der Bausparsumme. Wer den Regelsparbeitrag regelmäßig einzahlt, kann mit einer Zuteilung etwa zu der Zeit rechnen, in der das Mindestsparguthaben aufgebracht worden ist.

Renovierung

Von einer Renovierung spricht man, wenn ein Gebäude durch geeignete Maßnahmen wieder in seinen ursprünglich guten Zustand versetzt wird. Steuerlich gelten die Aufwendungen dann als Erhaltungsaufwand und können bei Vermietung als Werbungskosten abgesetzt werden.

Rohbauland

Ist die Vorstufe zum baureifen Land. Hier handelt es sich um nicht ausreichend erschlossene oder unzureichend gestaltete Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind. Das Rohbauland ist in der Regel noch nicht parzelliert. Die Flächen für die Erschließung (Straße, Wege usw.) sind noch nicht festgelegt.

Sachwert

Der Sachwert eines bebauten Grundstücks ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung berücksichtigt. Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung überlicherweise massgebende Wert.

Sanierungsgebiet

Eine Gemeinde kann einen Teil ihrer bebauten Fläche als förmliches Sanierungsgebiet ausweisen. In die Grundbücher wird ein entsprechender Vermerk eingetragen. Die Eigentümer können nur noch begrenzt verfügen. Steuervorteile sind zusätzlich möglich, wenn der Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme durchführt.

Schätzung

Für die Finanzierung einer Immobilie verlangen die Banken auch die Schätzung eines vereidigten Bausachverständigen. Je nach Immobilie wird die Schätzung nach dem Sachwert oder dem Ertragswert durchgeführt, wobei die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt werden müssen. In der Regel wird hierfür eine Gebühr berechnet.

Souterrain

Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoß eines Gebäudes.

Sozialer Wohnungsbau

Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen, die der Staat direkt fördert. Es sind u. a. Einkommensgrenzen zu beachten.

Teileigentum

Beim Wohnungseigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.

Tilgung

Regelmäßige Leistung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung eines Darlehens. Sie erfolgt in der Regel in gleichbleibenden Raten.

Treuhandauftrag

Wenn der Zahlungspflichtige erst zahlen will, wenn bestimmte Bedingungen eines Vertrages erfüllt sind, der Vertragspartner aber seinerseits eine Sicherheit haben will, dass das Geld zur Verfügung steht, wenn er seine Pflichten erfüllt hat, kann ein Treuhänder eingeschaltet werden. Einem Notar oder einem Kreditinstitut wird das Geld mit der Auflage übergeben, nur unter den genannten Voraussetzungen den Empfänger zu übertragen. Der Treuhänder kann für seine Tätigkeit Gebühren verlangen.

Umwandlung von Gebäuden in Eigentumswohnungen

Bestehende Gebäude können in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dies geschieht durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder eine Teilungserklärung des Eigentümers. Zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher sind neben diesen Urkunden ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bescheinigung der Baubehörde, daß das Sonder- und Teileigentum voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind) beim Grundbuchamt vorzulegen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beim Grundbuchamt ist eine der Vorausetzungen für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (Umschreibung). Sie wird dann erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt, sichergestellt oder auch wenn Steuerfreiheit gegeben ist.

Variabler Zins

Ein Zins, der sich den Marktgegebenheiten anpaßt. Die Finanzierung mit einem variablen Zins ist schlecht kalkulierbar, da durch Zinsveränderungen jederzeit die Zinsbelastung verändert werden kann. Dies kann für den Darlehensnehmer vorteilhaft, aber auch nachteilig sein.

Verkehrssicherungspflicht

Rechtspflicht des Grundstückeigentümers (auch Vermieter), nötige Vorkehrungen zum Schutze Dritter, einen verkehrssicheren Zustand zu schaffen (z. B. ordnungsgemäßer Zustand von Wegen, Beleuchtung, Streupflicht). Bei Verletzung dieser Pflicht haftet der Verpflichtete.

Verkehrswert

Dies ist der Wert eines Grundstückes oder Gebäudes, der im Falle eines Verkaufs zu erzielen ist.

Voranfrage

Voranfrage an die Baubehörde über beabsichtigte Bauvorhaben.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Kreditnehmer während einer Zinsbindungsfrist das Darlehen vorzeitig zurückzahlen oder Sondertilgung leisten, berechnen die Banken hierfür eine Gebühr - die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederverkaufsrecht bedeutet das vertragliche Recht, eine verkaufte Sache zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückzukaufen.

Wohnfläche

Zur Wohnfläche werden ausschließlich die Räume gerechnet, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohnfläche von Räumen mit Schrägen wird nach einem besonderen Schlüssel berechnet. Keine Wohnräume sind z. B. Keller, Waschküche, Trockenräume, Garagen (Nutzflächen).

Zielbewertungszahl

Von den Bausparkassen zu den vorgegebenen Stichtagen (meistens viertel- oder halbjährlich) berechnete Rangziffer, die ein Bausparvertrag mindestens haben muss, um in der kommen Zuteilungsperiode zugeteilt werden zu können.

Zuteilung

Über eine Bausparsumme kann ohne Kündigung verfügt werden, wenn der Bausparvertrag zugeteilt worden ist. Der Zeitpunkt für die Zuteilung hängt von der Wartezeit und der Bewertungszahl ab. Das Mindestguthaben von 40 oder 50 % muss eingezahlt sein.

Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek, die im Wege einer Zwangsvollstreckung im Grundbuch eingetragen wird.

Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung, die im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelte öffentl. Versteigerung gepfändeter Sachen; gesetzl. Form der Zwangsvollstreckung. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot berücksichtigt, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens abdeckt (geringstes Gebot). Neben der Durchsetzung von Geldforderungen dient die Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft) an Grundstücken bei Uneinigkeit über Auseinandersetzung.

Sachwert schlägt Geldwert

Das Inflationsproblem

In unserer modernen Finanzwelt mit ihren unzähligen Produkten und Möglichkeiten wird viel in Geldwertanlagen investiert. Dazu gehören das Sparbuch, Geldmarktkonten, festverzinsliche Wertpapiere (Bundesschatzbriefe, Pfandbriefe, Obligationen, etc.), aber auch Kapitallebensversicherungen und Kapitalrentenversicherungen.
Das große Problem dieser Anlagen besteht aber in ihrer Anfälligkeit gegenüber der Inflation. Meistberücksichtigen Anleger den Einfluss der Inflation auf diese Geldanlagen jedoch nicht, was zu einer unbemerkten Verringerung der Rendite führt.

Die Bedeutung von Sachwerten

Die Inflation hat hingegen keinen negativen Einfluss auf Sachwerte, wie Immobilien, Aktien und Unternehmensbeteiligungen. Um langfristig ein Vermögen aufzubauen, bieten Investitionen in Sachwerten, wie z.B. Immobilien, mit die höchste Kapitalverzinsung an. Gerade in der heutigen Zeit, in der viele Anleger von Anlagemöglichkeiten, wie Aktien, Fonds und ähnlichem enttäuscht wurden, wird deutlich, dass es kaum eine wertbeständigere Anlage als die Immobilie gibt. Nach Auskunft der Bundesbank verloren die privaten Haushalte an der Börse allein in den Jahren 2000 und 2001 Vermögen im Wert von 160 Milliarden Euro.

Der große Vorteil

Somit rückt die Immobilie als Inflationsgeschützte Geldanlage wieder in den Vordergrund, da sie Ihnen Sicherheit bis ins hohe Alter bietet. Realistische Mietrenditen in Verbindung mit den derzeit historisch niedrigen Zinsen müssen sich nicht hinter „übertriebenen“ Aktien-gewinnen verstecken.

Die Immobilie steht als attraktive und vor allem sichere Kapitalanlage wieder in der ersten Reihe.

Drei Gründe sprechen für eine Investition zum jetzigen ZeitpunktRelativ niedrige Einkaufspreise sowie langsam wieder steigende Mieten Historisch niedrige Finanzierungszinsen, die langfristig und bei entsprechender Bonität für den vollen Kaufpreis gesichert werden können. Die Auswirkung der steuerlichen Verrechnung von Zinsaufwand mit Mieteinnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vergrößern den Steuervorteil.Durch unsere Konzepte investieren Sie in Sachwerte.

Die aufenden Erträge sind somit inflationsgeschützt und steigen kontinuierlich an.

Viele große Vermögen sind erst durch den Besitz von Immobilien entstanden.

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Immobilien und Abgeltungssteuer

Altes Recht bis 31.12.2008

Veräußerungsgewinne auf Immobilien können durch den Anleger komplett steuerfrei vereinnahmt werden, insoweit die für Immobilien geltende, 10 jährige Spekulationsfrist eingehalten wurde. Maßgeblich ist dabei das Datum des notariellen Kaufvertrags. Besonders zu beachten ist dabei, dass beim Verkauf von mehr als drei Objekten in weniger als fünf Jahren, der Anleger als gewerblicher Immobilienhändler angesehen wird.

Neues Recht seit 01.01.2009

Auf die Anlage in Immobilien hat die Einführung der Abgeltungssteuer keine Auswirkungen, da sich diese lediglich auf Einkünfte aus Kapitalvermögen, nicht jedoch auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auswirkt. Auch die 10 jährige Spekulationsfrist für Immobilien bleibt erhalten. Es bleibt also steuerlich alles beim Alten.
Auswirkungen:
Immobilien als Kapitalanlage haben sich durch die Abgeltungssteuer, absolut betrachtet, nicht verbessert. Relativ haben sie sich, im Vergleich zu anderen, von der Abgeltungssteuer negativ betroffenen Anlageformen, jedoch durchaus verbessert.
Empfehlungen:
Immobilienbesitz sollte als Baustein in Ihrem Vermögen nicht fehlen.
Nachdem Immobilien langfristig die Möglichkeit auf abgeltungssteuerfreie Erträge bieten und gleichzeitig eine Sachwertanlage darstellen mit der sich in der richtigen Konstellation hohe steuerliche Abschreibungen erreichen lassen, gehören Immobilien eindeutig zu den Gewinnern der Abgeltungssteuer.

Der Markt für Kapitalanlageimmobilien ist undurchsichtig. Die wenigsten Angebote sind bei genauer Betrachtung wirklich geeignet. Wir zeigen Ihnen, welche Kapitalanlageimmobilien besonders empfehlenswert sind. Fordern Sie jetzt eine persönliche Beratung zum Thema an.

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